VADY NEMOVITOSTÍ

Skryté vady v rámci staveb
§ 2129 NOZ - vztahovat pouze k (skrytým) vadám, které kupující strana nemohla rozpoznat při běžné prohlídce stavby.

Zjevné vady

Je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy, jde k tíži nabyvatele. Pokud však prodávající strana:

- vadu lstivě zastřela nebo

- pokud výslovně ujistila kupující stranu, že stavba takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad,

pak ponese odpovědnost za předmětnou vadu bez ohledu na to, zda byla nápadná či zřejmá již při uzavření kupní smlouvy či nikoli.

Naopak, prodávající strana neponese odpovědnost za vady (ať již skryté, či zjevné), o kterých kupující stranu výslovně před uzavřením kupní smlouvy informovala.

Odpovědnost prodávajícího

Odpovědnost prodávající strany za skryté vady stavby je dána po dobu pěti let od nabytí vlastnického práva k předmětné stavbě. Jde však o úpravu dispoziční, a tudíž smluvní strany si mohou ujednat i jiný počátek pro běh předmětné pětileté lhůty.

V praxi se tak lze setkat s ujednáním o tom, že počátek této lhůty je sjednán ke dni přechodu nebezpečí k předmětu koupě. Při posouzení otázky, zda určitá vada byla/nebyla včas vytknuta, je tak nezbytné prostudovat i nabývací titul.

Oznámení konkrétní vady prodávající straně, a to buď označením vady, nebo oznámením, jak se tato vada projevuje.

Pokud se tomu tak včas nestalo, platí, že soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Je tedy jasně uvedeno, že předmětná pětiletá lhůta se fakticky chová jako lhůta promlčecí, a tedy nikoliv jako lhůta prekluzivní. Tedy i v případě marného uplynutí této pětileté lhůty sice může kupující strana uplatnit nárok z titulu reklamace konkrétní skryté vady, avšak pokud prodávající vznese námitku uplynutí zákonné pětileté lhůty, pak nárok z titulu uplatněné vady nemůže být soudem přiznán.

Smluvní vyloučení odpovědnosti

Vyloučení své zákonné odpovědnosti za vady stavby oproti snížení požadované kupní ceny. Takovýto požadavek je pak veskrze logický např. u tzv. "zděděné" stavby, u které prodávající strana nemůže mít jistotu o jejím stavu, resp. o jejích konstrukčních vlastnostech.

Jak to právně vyřešit?

Chybně: "jak stojí a leží" - ale pozor "úhrnkem". Pokud se totiž něco převádí úhrnkem, tak se předmětné věci nerozlišují individuálně a ani druhově. Tato varianta je tedy vyloučena u věcí nemovitých či jejich součástí. V tomto směru lze ostatně odkázat na rozhodnutí Nejvyššího soudu 33 Cdo 1430/2010, jehož závěry jsou použitelné i při aplikaci § 1918 NOZ a ze kterého vyplývá, že: "Doložka o prodeji 'jak stojí a leží' v kupní smlouvě, jíž je převáděno vlastnické právo k nemovitostem, je pro posouzení odpovědnosti prodávajícího za vady věci bezpředmětná... Dopad doložky o prodeji 'jak stojí a leží' na odpovědnost za vady při převodu věcí individuálně určených je vyloučen."

Správně: § 1916 větě druhé NOZ. Tedy občanský zákoník vzdání se práva z vadného plnění (i k individuálně určeným nemovitým věcem) připouští, jinak by stěží upravoval, jakou formu má takovéto právní jednání mít. Požadavek na písemnou formu je pak logický, když takovéto vzdání se práva musí být doložitelné, už kvůli požadavku na právní jistotu smluvních stran.

Vzor:

Kupující zcela dobrovolně a bez nátlaku prohlašuje ve smyslu § 1916 ObčZ, že se vzdává všech svých práv z titulu případných faktických skrytých vad, které předmět koupě může mít ke dni předání/převzetí tohoto a tedy, že všechny případné skryté vady předmětu koupě půjdou k tíži kupujícího.

Nároky z odpovědnosti

§ 2129 + §2099 a násl.

- nepodstatných porušení kupní smlouvy (mezi která se zajisté budou řadit běžné vady, jež nemají podstatný vliv na možnost užívat předmět koupě) bude kupující strana mít právo volby mezi odstraněním vady nebo odpovídající slevou z kupní ceny.

- zásadní vady pak bude mít kupující strana rovněž právo odstoupit od kupní smlouvy.

Odpovědnost/záruka

Odpovědnost za vady je vztažena pouze ke skrytým vadám, které prokazatelně existovaly ke dni, od kterého počala běžet zákonem stanovená lhůta pro reklamaci skrytých vad.

Kdežto u záruky - řekněme, že byla sjednána záruka v délce 5 let - je zcela jedno, zda uvedená vada existovala ihned na začátku či zda vyvstala až v průběhu pátého roku trvání záruční lhůty § 2133 a násl. NOZ.

Jinými slovy, odpovědnost za vady je z pohledu kupující strany méně příznivá než záruka, když bude na straně kupující, aby prokázala existenci vady k počátku běhu zákonem stanovené lhůty.

Vady právní

V rámci zákonné úpravy kupní smlouvy není obsažena problematika právních vad, jen obecná úprava v § 1914 a násl. NOZ, pokud k němu uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel věděl nebo musel vědět.

Jinými slovy, je jasné, že kupující strana může uplatňovat (podobně jako u vad faktických) jen "skryté" právní vady, o kterých kupující strana nevěděla a ani nemohla vědět. Zajisté tak nebude možné uplatňovat právní vady, které jsou patrné z listu vlastnictví, na němž je zapsán předmět koupě. Uvedený závěr pak ostatně potvrzuje i § 1107 NOZ, kde se uvádí, že kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu.

V praxi si jako příklad skryté právní vady, o které kupující strana nemohla vědět, lze představit např. existenci nájemní smlouvy k předmětu koupě, přičemž předmět koupě nejevil (ani v rámci opakovaných prohlídek) známky toho, že by byl jakkoliv užíván třetí osobou.

Vzor:

Prodávající strana prohlašuje a výslovně ujišťuje kupující stranu, že:

- že žádná osoba nemá na základě smlouvy nájemní, smlouvy podnájemní či z jakéhokoliv jiného smluvního vztahu nebo právního titulu právo do předmětu koupě vstupovat či se v něm zdržovat, či jej jakkoliv jinak užívat, a to ani zčásti,

- že na předmětu koupě neváznou žádná zástavní práva (s výjimkou zástavního práva ve prospěch úvěrující banky kupující strany zřízeného na základě smlouvy o zřízení zástavního práva uzavřené prodávající stranou před uzavřením této smlouvy k zajištění závazku kupující strany z titulu úvěru poskytnutého jí úvěrující bankou za účelem úhrady části kupní ceny dle této smlouvy), služebnosti, dluhy a jiné povinnosti,

- že neprobíhá žádné soudní ani jiné řízení vztahující se k předmětu koupě,

- že mezi prodávající stranou a žádnou třetí osobou neexistují žádné nevyřízené žaloby, spory, nároky nebo požadavky týkající se předmětu koupě.